W Polsce wynajem krótkoterminowy, choć nie tak rozwinięty jak w krajach zachodnioeuropejskich, od kilku lat notuje wyraźny wzrost. Na przykład, w pierwszym kwartale 2025 roku liczba noclegów zarezerwowanych w turystycznych obiektach za pośrednictwem platform wzrosła o 11,2 % w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. A sam rynek STR (Short Term Rental) w Polsce szacowany jest na około 80 000 jednostek apartamentowych i domów wakacyjnych, z przyrostem kilku tysięcy nowych rocznie.
W tym samym czasie rynek najmu długoterminowego w Polsce pozostaje bardziej rozproszony, stabilny i mniej dynamiczny. Dane z PropertyNews wskazują, że pod koniec października 2025 roku liczba dostępnych ogłoszeń wynosiła 26,9 tysiąca, co stanowi niewielki, bo 2,3-procentowy wzrost w stosunku do poprzedniego miesiąca.
Stopy zwrotu z najmu długoterminowego w dużych miastach oscylują na poziomie kilku procent rocznie, a ich wysokość zależy od standardu lokalu, lokalizacji oraz konkurencji. Europejskie analizy wskazują, że w miastach regionu przeciętne „gross rental yield” wynosi 3,5–8,5% rocznie i można przyjąć, że polski rynek mieści się w podobnym zakresie.
Warto jednak zauważyć, że rynek LTR (Long Term Rental) – choć stabilny – nie oferuje takich skoków wzrostu jak STR, za to cechuje się mniejszą zmiennością. Bo choć wynajem długoterminowy pozostaje stabilną opcją, jego potencjał wzrostu i wysokość przychodów są w Polsce znacznie niższe niż w modelu krótkoterminowym.
Porównanie przychodów i rentowności – wynajem krótkoterminowy vs. długoterminowy
Analiza polskiego rynku pokazuje wyraźne przewagi wynajmu krótkoterminowego nad długoterminowym pod względem potencjalnych przychodów, przy założeniu właściwej lokalizacji i formy zarządzania.
- Typowy polski gospodarz STR wygenerował ponad 8 300 zł rocznie przychodów z wykorzystania platformy Airbnb w 2024 roku. (Business Insider Polska)
- W raportach branżowych podkreśla się, że w lokalizacjach miejskich turystycznych (np. centra miast, regiony wypoczynkowe) przychody w sezonie mogą być wielokrotnie wyższe niż w przypadku najmu długoterminowego. (rsgn.pl)
- Przykładowo, w opracowaniu zagranicznym (choć można odnosić do polskich warunków) wskazano, że przychód na m² w modelu STR może przekraczać 7% wartości nieruchomości w wybranych miastach. (Journal of Modern Science) Te dane sugerują: jeżeli nieruchomość znajduje się w dobrej lokalizacji, aktywnie zarządzana i zoptymalizowana pod kątem krótkoterminowego najmu – potencjał przychodowy jest znaczący.
Przychody z najmu długoterminowego w Polsce są stosunkowo przewidywalne. Przyjmując ostrożne, ale realne założenie, że typowa stopa zwrotu brutto oscyluje między 4 a 6% rocznie, można łatwo policzyć, czego spodziewa się właściciel mieszkania wartego 500 000 zł. Taki lokal przyniesie roczny przychód rzędu 20 000–30 000 zł brutto, czyli w praktyce kilka tysięcy złotych miesięcznie. To model stabilny, uporządkowany i raczej odporny na większe wahania — ale właśnie ta stabilność bywa też jego ograniczeniem. Przychody są stosunkowo „zamknięte” i trudno liczyć na spektakularny wzrost bez podniesienia czynszu lub zmiany mieszkania na takie o wyższym standardzie.
Tymczasem w najmie krótkoterminowym sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Tu przychody potrafią rosnąć nie liniowo, ale skokowo. Wystarczy dobra lokalizacja, atrakcyjna stawka dobową i sensownie prowadzona strategia sezonowa, aby pojedynczy weekend zarobił więcej niż cały tydzień najmu długoterminowego. W wielu przypadkach stawka dobową w STR jest kilkanaście razy wyższa niż przeliczony na dobę czynsz LTR. To oczywiście model bardziej angażujący i z wyższymi kosztami operacyjnymi, ale w zamian oferuje coś, czego długoterminówka dać nie może: zdecydowanie wyższy sufit przychodów.
I tu tkwi sedno różnicy. Wynajem krótkoterminowy jest jak mieszkanie z antresolą – daje dodatkową przestrzeń, której nie widać na pierwszy rzut oka, ale którą można świetnie wykorzystać, jeśli wie się jak. Dopiero aktywne zarządzanie, umiejętne ustalanie cen, dbałość o standard i wykorzystywanie sezonowych pików sprawiają, że model krótkoterminowy pokazuje swój pełny potencjał. A ten, w porównaniu z najmem długoterminowym, jest po prostu większy – znacznie większy.
Elastyczność, optymalizacja i sezonowość – co daje wynajem krótkoterminowy w Polsce
W polskim rynku konkretne przewagi modelu krótkoterminowego obejmują:
- Elastyczność cenowa i sterowanie obłożeniem: W modelu STR właściciel może dynamicznie reagować na popyt – podnosić stawki w weekendy, święta, kiedy są wydarzenia, a w dni spokojniejsze ustawiać niższe ceny. To daje możliwość maksymalizacji przychodów w szczycie.
- Wykorzystanie turystyki krajowej i zagranicznej: Polska przyciąga coraz więcej turystów, szczególnie do miast takich jak Kraków, Gdańsk, Warszawa, co przekłada się na rosnące zapotrzebowanie na wynajem krótkoterminowy.
- Wyższy potencjał zwrotu kapitału: Przy odpowiednim obłożeniu i marżach właściciel może szybciej odzyskać inwestycję niż w przypadku bardzo niskiej stopy zwrotu najmu długoterminowego.
Czynniki ryzyka i ograniczenia – wynajem krótkoterminowy
Oczywiście wybór modelu STR w Polsce wiąże się z pewnymi wyzwaniami, ale żadnego z nich nie można uznać za nieprzezwyciężalny.
- Sezonowość i zmienne obłożenie: W regionach turystycznych czas szczytu przynosi znaczne przychody, natomiast poza sezonem może być słabiej. W artykule „Opłacalność wynajmu krótkoterminowego” podkreślono, że właśnie sezonowość jest istotnym czynnikiem ograniczającym rentowność.
- Koszty operacyjne i zarządzania: Sprzątanie, marketing, wyposażenie, płatności za media, aktualizacje – wszystko to kosztuje więcej niż klasyczny najem najemcy długoterminowego.
- Regulacje prawne i lokalne ograniczenia: W polskich miastach pojawiają się dyskusje i potencjalne regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego (np. wymaganie rejestracji, normy sanitarno-techniczne).
- Konkurencja i nasycenie rynku: W miastach centralnych, najbardziej atrakcyjnych, liczba ofert STR rośnie, co może prowadzić do presji cenowej i niższego obłożenia.
- Ryzyko wyższego obłożenia pracy właściciela lub zarządcy: Wymaga aktywnego zarządzania – kontakt z gośćmi, reagowanie na recenzje, utrzymanie wysokiego standardu.
Jednak co ważne – inwestor z odpowiednią strategią może te ryzyka redukować: poprzez selekcję lokalizacji, dobre zarządzanie, automatyzację, współpracę z profesjonalną firmą zarządzającą.
Dlaczego w Polsce w 2026 roku model STR będzie bardziej opłacalny niż LTR
Na podstawie dostępnych danych oraz charakterystyki rynku polskiego można przedstawić kilka kluczowych powodów, dla których wynajem krótkoterminowy będzie lepszym wyborem inwestycyjnym niż wynajem długoterminowy.
Powód 1 – Wyższy potencjał przychodu
Jak już wskazano, model STR pozwala na uzyskanie znacznie wyższych przychodów w dobrych lokalizacjach niż klasyczny najem. Nawet jeśli obłożenie nie będzie maksymalne, można osiągnąć wyniki wyraźnie lepsze niż najem długoterminowy. Co sprawia, że zwrot inwestycji może być szybszy.
Powód 2 – Rosnący popyt na krótkoterminowe zakwaterowanie
Polska jest coraz atrakcyjniejszym kierunkiem turystycznym i biznesowym – rosnąca liczba turystów i podróży służbowych zwiększa popyt na elastyczne zakwaterowanie. Dane z Q1 2025 pokazują wzrost noclegów o 11,2%. (Główny Urząd Statystyczny) W sytuacji, gdy popyt wzrasta, inwestor, który przygotuje się wcześniej, może skorzystać z trendu wzrostowego.
Powód 3 – Elastyczność w warunkach zmienności
W modelu LTR najemca długoterminowy wiąże się z niższymi stawkami i mniejszą możliwością podnoszenia cen w krótkim czasie. W czasie inflacji, wzrostu kosztów utrzymania czy podatków, wynajem krótkoterminowy daje oczywistą przewagę – właściciel może w łatwy sposób dostosować stawki.
Zatem w środowisku gospodarczym Polski w 2026 roku – z możliwą dalszą inflacją, rosnącymi kosztami energii i materiałów – model STR pozwala lepiej zarządzać przychodami niż klasyczny LTR.
Powód 4 – Potencjał wyższej stopy zwrotu kapitału
Przy dobrym obłożeniu i stawkach krótkoterminowych zysk może być wielokrotnie wyższy niż w najmie długoterminowym. To sprawia, że inwestorzy obiektów noclegowych mają realną możliwość osiągnięcia wyższej rentowności.
Wynajem krótkoterminowy: praktyczne warunki sukcesu – co trzeba uwzględnić
Aby model STR był rzeczywiście lepszy od LTR w Polsce w 2026 roku, trzeba spełnić kilka warunków:
- Wyższy standard i obsługa: Wymagania gości krótkoterminowych są wyższe niż długoterminowych – wyposażenie, czystość, marketing, recenzje.
- Marketing i zarządzanie: Wymagana jest aktywność – optymalizacja cen, kanały rezerwacyjne, dobra obsługa gości, szybkie reakcje.
- Analiza kosztów i kontroli operacyjnej: Koszty sprzątania, serwisu, wyposażenia, mediów, podatków – muszą być wzięte pod uwagę i prognozowane.
- Zarządzanie sezonowością: Inwestor musi mieć plan na „sezon niski” i nie może bazować wyłącznie na szczycie.
- Monitorowanie regulacji: W polskich miastach mogą być wprowadzane regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego – właściciel musi być świadomy tych ryzyk.
- Analiza konkurencji i stawki rynkowej: Warto zbadać lokalny rynek, określić realne stawki przy wynajmie krótkoterminowym, obłożenie i średnią stawkę dobową (ADR).
Jeżeli te warunki są spełnione, inwestycja w STR ma przewagę.
Przykładowe scenariusze – ile można zarobić?
Dla ilustracji, przejdźmy przez uproszczony scenariusz porównawczy dla nieruchomości mieszkalnej w dobrej lokalizacji w Polsce.
Scenariusz LTR: Załóżmy mieszkanie warte 500 000 zł wynajmowane długoterminowo. Przy stopie zwrotu brutto 5% rocznie, przychód wynosi 25 000 zł brutto rocznie. Po odjęciu kosztów – remontów, mediów płaconych przez właściciela, podatku – może pozostać np. 20 tys. zł rocznie.
Scenariusz STR: To samo mieszkanie – przy dobrej lokalizacji – załóżmy średnią stawkę dobową 300 zł i średnie obłożenie 150 dni w roku (co nadal jest umiarkowanym i jak najbardziej realistycznym założeniem). Przychód wyniesie 300 zł × 150 dni = 45 000 zł rocznie. Po kosztach operacyjnych (sprzątanie, marketing, wymienne wyposażenie, amortyzacja, media) – powiedzmy 20–30% – właściciel może zostać z przychodem netto na poziomie 31 500–36 000 zł rocznie. To oznacza stopę zwrotu netto rzędu około 6,3–7,2% przy wartości nieruchomości 500 000 zł. W sprzyjających warunkach – wyższym obłożeniu lub lepszej strategii cenowej – wynik może być jeszcze lepszy.
Taki uproszczony scenariusz pokazuje, że nawet przy niższej stawce dobowej potencjał przychodów w modelu STR może być co najmniej dwukrotnie wyższy niż w modelu LTR. Nawet jeśli obłożenie byłoby mniejsze, a stawka niższa – przewaga nadal pozostaje wyraźna.
Podsumowanie i wnioski
Podsumowując całą analizę, jasno widać, że w polskich realiach roku 2026 wynajem krótkoterminowy będzie mieć wyraźną przewagę nad najmem długoterminowym. Nie oznacza to, że jest to model idealny dla każdego, ale dla właścicieli nastawionych na maksymalizację przychodów, elastyczność i dynamiczny rozwój inwestycji, STR staje się najbardziej sensowną strategią.
Rynek turystyczny i biznesowy w Polsce rośnie, platformy rezerwacyjne generują coraz większy ruch, a goście coraz częściej wybierają elastyczne formy noclegu zamiast klasycznych hoteli. Do tego dochodzi fakt, że możliwości cenowe w STR są o wiele większe – właściciel może reagować na sezonowość, wydarzenia w mieście, weekendy czy święta, dostosowując swoje stawki tak, aby w pełni wykorzystać popyt. W najmie długoterminowym taka dynamika po prostu nie istnieje, bo czynsz raz ustalony, pozostaje niezmienny przez wiele miesięcy.
Wynajem krótkoterminowy wymaga jednak więcej pracy i zaangażowania. To model, który wynagradza aktywnych właścicieli. Tych, którzy dbają o jakość wyposażenia, standard obsługi, odpowiednią komunikację z gośćmi i przemyślaną strategię cenową. Wymaga także świadomego podejścia do lokalizacji oraz gotowości do ponoszenia wyższych kosztów operacyjnych. Ale jeśli te elementy zostaną spełnione, potencjał zwrotu jest znacznie większy niż w przypadku najmu długoterminowego.
Właśnie dlatego STR jest dziś postrzegany nie jako „alternatywa”, ale jako realna droga do szybszego zwrotu z inwestycji. Model ten daje możliwość skalowania przychodów, adaptowania się do zmian rynkowych i wykorzystania pełnego potencjału nieruchomości. To forma najmu, która nie ogranicza właściciela stałą miesięczną kwotą, lecz pozwala budować dochód w oparciu o realny popyt i jakość zarządzania.
W 2026 roku przewidywana sytuacja gospodarcza – możliwa inflacja, rosnące koszty mediów i utrzymania jeszcze bardziej uwypukli przewagę STR, bo tylko w tym modelu właściciel może na bieżąco korygować ceny i chronić marżę. W LTR taka elastyczność nie istnieje.
Dlatego dla tych, którzy są gotowi na aktywne zarządzanie lub powierzenie obsługi profesjonalnej firmie, wynajem krótkoterminowy pozostaje najbardziej perspektywiczny kierunek rozwoju nieruchomości inwestycyjnych w Polsce w nadchodzących latach. To model, który nie tylko nadąża za rynkiem, ale potrafi wyprzedzać go o kilka kroków i właśnie dlatego oferuje przewagę, której długoterminówka nie może dziś dorównać.
Rynek ten przyciąga coraz więcej właścicieli mieszkań i inwestorów, ponieważ jak podkreślają analizy – potencjał przychodowy najmu krótkoterminowego jest znaczny. Wymaga jednak odpowiedniego podejścia i świadomości, że jest to model bardziej operacyjny. Tylko jedna platforma – Airbnb – wygenerowała w Polsce w 2024 roku wkład do PKB rzędu 2,5 mld zł, a typowy gospodarz zarobił z jednego źródła rezerwacyjnego ponad 8300 zł rocznie. Łączny przychód gospodarzy przekroczył przy tym 729 mln zł. Oznacza to, że to już nie rynek niszowy, a segment o realnym znaczeniu gospodarczym. Co ciekawe, szacuje się, że około 8,2% wszystkich mieszkań dostępnych na prywatnym rynku najmu działa dziś w modelu krótkoterminowym, co obrazuje skalę zmian, które zaszły w ostatnich latach.
Jak wybrać dobrą firmę zarządzającą?
Jeśli szukasz firmy, która „ściągnie” z Ciebie zarządzanie najmem krótkoterminowym, nie musisz przeglądać każdej oferty, porównywać warunków i ryzykować nietrafionym wyborem. Zrobimy to za Ciebie szybko, konkretnie i bez ściemy. Pomożemy Ci wybrać sprawdzonego partnera który zajmie się Twoim apartamentem na 100%.
Chcesz mieć czysty zysk i spokój? Oddaj apartament w dobre ręce.
Wypełnij formularz i zobacz, jak możemy pomóc Ci zarabiać więcej – bez stresu i niepotrzebnego ryzyka.
Przeczytaj też: Najczęstsze błędy właścicieli mieszkań przy samodzielnym wynajmie krótkoterminowym?
Poznaj Booking Solutions
Zobacz nasz Fanpage
Daria Wasielewska
Certyfikowana specjalistka ds. digital marketingu, od lat związaną z branżą reklamy online. Łączę strategiczne podejście do komunikacji z pasją do nowych technologii i trendów w marketingu internetowym. Na co dzień wspieram marki w budowaniu silnej obecności w sieci i skutecznym docieraniu do odbiorców.
